ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΑΠΟ ΠΩΛΗΣΗ ΚΑΙ ΣΥΜΒΑΣΗ ΕΡΓΟΥ

Οι συμφωνίες πρέπει να τηρούνται, συχνά όμως οι συμφωνίες είτε είναι καταχρηστικές είτε δεν τηρούνται πραγματικά. Αν το πράγμα που αγοράσατε ή σας κατασκεύασαν δεν ανταποκρίνεται σε αυτά που είχατε συμφωνήσει, συμβουλευτείτε το γραφείο μας και λύστε το ζήτημα με τον πιο συμφέροντα τρόπο για εσάς.

Πώληση ελαττωματικού πράγματος (κινητού ή ακινήτου)

Ο πωλητής υποχρεούται να παραδώσει το πράγμα με τις συνομολογημένες ιδιότητες και χωρίς πραγματικά ελαττώματα. Ο πωλητής δεν εκπληρώνει την υποχρέωσή του αυτή, αν το πράγμα που παραδίδει στον αγοραστή δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση και ιδίως:

δεν ανταποκρίνεται στην περιγραφή που έχει γίνει από τον πωλητή ή στο δείγμα ή υπόδειγμα που ο πωλητής είχε παρουσιάσει στον αγοραστή
δεν είναι κατάλληλο για το σκοπό της συγκεκριμένης σύμβασης και ιδιαίτερα για τη σύμφωνη με το σκοπό αυτόν ειδική χρήση
δεν είναι κατάλληλο για τη χρήση για την οποία προορίζονται συνήθως πράγματα της ίδιας κατηγορίας
δεν έχει την ποιότητα ή την απόδοση που ο αγοραστής ευλόγως προσδοκά από πράγματα της ίδιας κατηγορίας, λαμβάνοντας υπόψη και τις δημόσιες δηλώσεις του πωλητή, του παραγωγού ή του αντιπροσώπου του,στο πλαίσιο ιδίως της σχετικής διαφήμισης ή της επισήμανσης, εκτός αν ο πωλητής δεν γνώριζε ούτε όφειλε να γνωρίζει τη σχετική δήλωση».

Στις περιπτώσεις αυτές ο αγοραστής δικαιούται κατ' επιλογήν του:

να απαιτήσει, χωρίς επιβάρυνσή του, τη διόρθωση ή αντικατάσταση του πράγματος με άλλο, εκτός αν μια τέτοια ενέργεια είναι αδύνατη ή απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες
να μειώσει το τίμημα
να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, εκτός αν πρόκειται για επουσιώδες πραγματικό ελάττωμα.

Τα δικαιώματα αυτά ασκεί ο αγοραστής με αποστολή εξωδίκου δηλώσεως και εφόσον δεν συμμορφωθεί ο πωλητής, ασκείται αγωγή.

Σύμβαση έργου - κακές κατασκευές

Σε περίπτωση που το έργο που καταρτίστηκε από τον εργολάβο φέρει επουσιώδες ελάττωμα, ο εργοδότης δικαιούται

είτε να αξιώσει τη διόρθωση του ελαττώματος, μέσα σε εύλογο διάστημα, εφόσον η διόρθωση δεν απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες
είτε να απαιτήσει ανάλογη μείωση της αμοιβής.

Και στις δυο περιπτώσεις, τα δικαιώματα αυτά τα έχει ο εργοδότης ανεξαρτήτως της υπαιτιότητας του εργολάβου. Επουσιώδη θεωρούνται τα ελαττώματα που δεν καθιστούν άχρηστο το πράγμα, απλώς παραβλάπτουν τη χρήση του.

Στην περίπτωση ουσιωδών ελαττωμάτων, δηλαδή ελαττωμάτων που καθιστούν το έργο άχρηστο, ο εργοδότης εκτός από τα ως άνω δικαιώματα, έχει και το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, που συνεπάγεται την υποχρέωση του εργοδότη να αποδώσει το έργο που εκτελέστηκε ελεύθερο από κάθε βάρος που ενδεχομένως προσέθεσε σε αυτό καθώς και τα ωφελήματα που αποκόμισε, ενώ ο εργολάβος έχει υποχρέωση να αποδώσει την αμοιβή, που τυχόν έχει εισπράξει.

Αν οι ελλείψεις του έργου ανάγονται στην υπαιτιότητα του εργολάβου, τότε ο εργοδότης δικαιούται αποζημίωσης για κάθε ζημία, η οποία προήλθε από την μη προσήκουσα εκτέλεση του έργου και βάσει των συμφωνηθέντων.

Ανάκλησης δωρεάς

Ο δωρητής έχει το δικαίωμα να ανακαλέσει τη δωρεά αν ο δωρεοδόχος φάνηκε με βαρύ παράπτωμα αχάριστος απέναντι στο δωρητή ή στο σύζυγο ή σε στενό συγγενή του και ιδίως αν αθέτησε την υποχρέωσή του να διατρέφει το δωρητή. Ως αχαριστία κατά την έννοια της παραπάνω διατάξεως δικαιολογούσα την ανάκληση της δωρεάς νοείται η έλλειψη στο δωρεοδόχο συναισθήματος ευγνωμοσύνης προς το δωρητή, που εκδηλώνεται με βαριά, υπαίτια και δυναμένη να καταλογισθεί αντικοινωνική συμπεριφορά ή διαγωγή του δωρεοδόχου προς τον δωρητή ή το σύζυγο ή το στενό συγγενή του αντιβαίνουσα σε κανόνες δικαίου ή σε κρατούσες στην κοινωνία αντιλήψεις περί ηθικής ευπρέπειας.
Η ανάκληση αποκλείεται αν ο δωρητής έδωσε συγγνώμη στο δωρεοδόχο ή αν πέρασε ένα έτος, αφότου ο δωρητής, έχοντας δικαίωμα να ανακαλέσει, πληροφορήθηκε το λόγο της ανάκλησης. Η ετήσια αυτή προθεσμία προς ανάκληση της δωρεάς δεν αρχίζει, εφόσον τα πραγματικά περιστατικά που συνιστούν το λόγο της αχαριστίας είναι εξακολουθητικά και φθάνουν μέχρι την πράξη ανάκλησης της δωρεάς, η οποία μπορεί να λήγει και με την άσκηση της αγωγής ανάκλησης, διότι τα περιστατικά θεωρούνται και λαμβάνονται υπόψη ως ενιαίο σύνολο οπότε η προθεσμία προς ανάκληση αρχίζει από την τέλεση του τελευταίου παραπτώματος.

Εικονική πώληση ακινήτου - εικονικό τίμημα πώλησης

Εικονική πώληση

Στην περίπτωση καταχωρημένης σε συμβολαιογραφικό έγγραφο σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου από τον κύριό του σε άλλον, αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης του πωλητή και του αγοραστή ήταν εικονικές (έγιναν δηλαδή φαινομενικά, γιατί τα μέρη θέλησαν να μην υπάρχει αληθινά η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις) η σύμβαση πώλησης είναι άκυρη λόγω της εικονικότητας, θεωρούμενη γι’ αυτό ως μη γενόμενη, αυτή δε η ακυρότητα επισύρει την ακυρότητα της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της τελευταίας.

Εικονικό τίμημα

Συνηθέστερη στην πρακτική, είναι η περίπτωση όπου το συμβόλαιο αναφέρει εικονικά ως τίμημα πώλησης ποσό μικρότερο αυτού που πραγματικά συμφώνησαν τα μέρη και πράγματι καταβλήθηκε. Τα μέρη, δηλαδή, συμφωνούν να αναγραφεί στο συμβόλαιο της πώλησης ποσό μικρότερο από το πραγματικά συμφωνηθέν τίμημα της πώλησης, ενώ στην πραγματικότητα ο αγοραστής καταβάλλει στον πωλητή το συμφωνηθέν, μεγαλύτερο τίμημα.

Στην περίπτωση αυτή η σύμβαση πώλησης είναι έγκυρη με το μικρότερο αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα, ενώ άκυρη είναι η συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων μερών για το μεγαλύτερο τίμημα λόγω ακριβώς της μη τήρησης του νόμιμου τύπου του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Ειδικότερα, ως προς το υπερβάλλον ποσό, το οποίο δεν έχει αναγραφεί στο συμβόλαιο, και δεν έχει περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο (αλλά αντίθετα, πιθανότατα αναφέρεται μόνο στο αντέγγραφο), η δικαιοπραξία της πώλησης είναι άκυρη, και συνεπώς, κι ο πλουτισμός που επήλθε στον λήπτη, ήτοι η λήψη του υπερβάλλοντος ποσού χωρίς νόμιμη αιτία είναι αδικαιολόγητος. Ως εκ τούτου, ο αγοραστής έχει αξίωση αδικαιολόγητου πλουτισμού κατά του πωλητή μόνο για το μέρος του μη αναγραφόμενου ποσού, το οποίο κείται πέραν της αγοραίας αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, στην περίπτωση που αυτό καταβλήθηκε ήδη. Συνεπώς, ο αγοραστής δεν μπορεί να αναζητήσει το αχρεωστήτως καταβληθέν υπερβάλλον ποσό, εάν αυτό καλύπτεται από την αγοραία αξία του ακινήτου που απέκτησε, και αυτό γιατί μέχρι του ποσού της αγοραίας αξίας του ακινήτου, ο πωλητής δεν πλούτισε (από το αχρεωστήτως καταβληθέν) μιας και έδωσε στον αγοραστή αντάλλαγμα (το ακίνητο) ίσης αξίας με το τίμημα που έλαβε. Με τον τρόπο αυτό, το ποσό που κατέβαλε ο αγοραστής ανταποκρίνεται ως αντάλλαγμα στην αξία που πραγματικά έχει το ακίνητο που παραδίδει και μεταβιβάζει ο πωλητής, το οποίο και δικαιολογεί την περιουσιακή μετακίνηση.
Σημειωτέον ότι, εάν ο αγοραστής δεν κατέβαλε στον πωλητή το υπερβάλλον ποσό, τότε ο τελευταίος (πωλητής) δεν έχει αξίωση εναντίον του για την καταβολή της ως άνω διαφοράς.